突如其来!

一切都在意料之中，似乎又都在意料之外!北京时间今天凌晨3点美联储宣布加息25个基点(加息后的利率区间为1.25%-1.5%)之后，中国央行刚刚宣布在货币市场“加息”5个基点!

在中国央行出手加息之前，香港特区宣息加息25个基点，上调基准利率至1.75%

首先需要提醒大家的是，此次中国央行宣布“加息”的，不是“银行存贷款基准利率”，而是“中期借贷便利(MLF)”和“逆回购”利率，所以我在标题上给加息两个字加上了引号。下面就是具体的加息情况:

央行今日进行了2880亿元人民币中期借贷便利(MLF)操作，均为一年期，利率3.25%，上次为3.20%。

央行分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%，为今年3月来首次。

也许有一些读者看不懂这种加息方式，我解释一下:

MLF和逆回购，都是央行借钱给金融机构(主要是大银行)的利率，提高这个利率，可以“软性地”提高市场利率。所以，这算是一种隐性加息，而不是我们一般意义上的加息--上调“银行存贷款基准利率”。

从昨晚到现在，关于全球加息潮对我等屁民的影响，各种观点都已流出，我在这就不在叽歪了。下面我只是简单的谈一下对楼市的看法。

宏观上来看:

1、不管怎么说，加息对楼市、股市构成利空。美联储加息会冲击全球最被高估的资产，中国房地产市场就是其中之一。

2、事实上，楼市的加息早就开始了，从贷款利率打85折、9折(首套房)到目前上浮10%甚至20%，楼市已经加息不少了。

3、2018年，楼市调控仍将持续，除非基本面发生重大的转折，我们暂时还看不到放松的希望。有一种可能是，楼市入冬、大基建审慎、环保风暴引发的经济下行压力，将在一季度末显现。楼市政策如果存在局部的微调的话，也得明年3月以后。

4、央行显然是被动加息，而且非常担心对市场产生太大影响，所以迟迟不提高“银行存贷款基准利率”，而是出台“定向降准”来对冲。所以，对于2018年的楼市、股市维持谨慎态度即可，没有必要太担心。

5、著名经济学者刘晓博预测，由于美国进入“减税+加息+缩表”三管齐下的时期，所以中国央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”。但在此之前，可能会继续针对楼市“定向加息”(利率上浮)，在银行间货币市场诱导利率走高。“隐性加息+定向降准”，或者“加息+降准”这种貌似矛盾的政策搭配，可能在2018年出现。

对买房者而言:

1、对于普通刚需客而言，买房的隐形成本上升已是必然。众所周知，住房抵押贷款利率是浮动利率，加息叠加不断飙高的房贷利率，会增加已购房者的每月房贷还款额，简单点讲，就是房价总体跌了10万，但由于房贷等隐形成本的飙升，你总的付出会多100万。

2、总体上，加息会进一步降低购买力，打压消费者心理预期，使得市场需求减少，观望情绪更加浓厚。

3、由于货币环境偏紧，2018年是国内高杠杆及高贷款买房的购房者，尤其是炒房客比较困难的一年，房价未必会跌多少，但成交会比较困难。因此，2018年不适合激进的投资方式，加杠杆的时候要注意承受能力。

4、对于那些以房养房的人来说，随着“用住不炒”的推行，高档物业的租金会不断下滑，房租收益下滑，贷款利息增加，净收益越来越少，倒霉的还可能倒贴。因此，这部分业主将有可能选择出售，这样的话就增加了二手商品房房源的供给，一定程度上可以缓解房价上涨。

关于买房，我也给你一点建议:

1、房地产投资最好的时代已经结束，但是优质城市的优质地产长期而言依然是保值的必要配置，不要抛弃中国房产。

2、有首付、有购房资格的刚需，尽快入手，因为一旦加息，购房成本和还贷成本都会更高;有了两套以上房产的，应尽可能合理配置资产对冲贬值。而且年底不管是开发商还是中介都会推出优惠，会有一些不错的房源可以选择。

3、对于北上深三大一线城市来说，目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机。记住:你永远不可能买到最低点，而等政策明显变化的时候，房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”

4、不是中心城市、也不靠近中心城市、一些犄角旮旯的三四线城市的房子，这里的房子坚决不买(除非是刚需)。这些城市的特点是，基础设施更新缓慢，人口持续流出，“小学生人数”还在不断下降。

5、部分城市也许还会惯性上涨，但已是强弩之末。现在买你可能会笑一段时间，但卖的时候，你可能哭不出来，因为没人接盘。这一类中小城市今年的上涨，其实是一个套现脱身、转投一线城市如深圳的好机会。

6、核心城市周边城市圈内的三四线城市，仍然有一定的投资价值，还是可以择机买入。比如深圳周边的东莞、惠州，北京周边的唐山、石家庄，上海周边的嘉兴、宁波。

7、过去30年，我们完成了一部分城镇化，但层次较低，将来会有雄安新区、大上海湾区、长江经济带、粤港澳大湾区等等大设计。下一轮的城镇化，是以湾区和城市群为核心的城镇化，这些地方的房子是可以留意的。

8、炒房的还是要悠着点，毕竟活着比什么都重要。到目前为止，国内楼市还没有系统性风险，但对于高杠杆炒房，在刀口谋生的投资客而言，加息不但会增加融资成本，在目前严控下，一切流向楼市投机的资金都将被截断!你的各种信用贷、消费贷一段被截流，那就危险了。

对于整个地产行业来说:

1、2018年是中小房企比较困难的一年，成交量的锐减和市场陷入观望气氛，将让很多房企无法熬过这个冬天，出卖项目或者股权、甚至全面卖身的，将越来越多。这样一来，新开工楼盘数量必定减少。但大部分楼盘依然掌握在大房企手中，所以楼盘的供应并不会减少太多。

2、2018年也是大房企捡漏、廉价收购的良机;当然，也可能是某些杠杆太高的大房企比较困难的时候。对于万科这样的地产巨头而言，加息在短期内影响不大。因为它们的融资渠道有很多，比如企业债，还有房企的永续债、资管甚至部分银行的委外等。

3、房地产作为资金密集型产业，资金是房地产得以发展的关键，而随着国家不断出台的金融紧缩政策，加息不仅提高了房企的融资成本，还会削弱他们对银行信贷的依赖。未来房企通过自有资金和其他渠道融资的比例会越来越大，客观上也带动了像房地产信托这样的金融创新工具的发展